上海
2018年度50城房價漲幅偏離度為-66%,調控效果初顯
2019-03-14 17:39 | 瀏覽:776次 |
報告摘要

1、 2011年至2018年50城房價年均復合漲幅為7.6%。2018年50城房價同比漲幅為2.6%,一線城市漲幅為-0.4%,二線城市漲幅為3.6%,都市圈三線城市為-2.0%,非都市圈三線城市為11.4%。其中,日照、宜昌和昆明漲幅最大,分別為25.0%,20.0%和19.1%。房價上漲的城市數量占八成。


2、 2018年50城房價漲幅偏離度為-66.4%,一線城市為-103.2%,二線城市為-55.0%,都市圈三線城市為-128.7%,非都市圈三線城市為44.0%。


3、 從各城市的房價漲幅偏離度來看,昆明、南通、大連和寧波偏離度在150%以上,分別為211.8%,205.3%、188.0%和154.6%。偏離度為正的城市數量與偏離度為負的城市數量相等,均為25城。

2018年昆明和大連等城市房價漲幅正向偏離,且偏離程度相比2017年增大;成都和廈門等城市房價漲幅負向偏離,且偏離程度增大;南通和煙臺等城市房價漲幅正向偏離,但正向偏離程度減小;合肥房價漲幅負向偏離,但負向偏離程度減小。


數據來源:易居研究院、CRIC


一、房價漲幅偏離度的計算方法


本報告內的房價數據為全國50城新房住宅價格,并結合二手房價格走勢進行處理,以剔除限價政策以及統計方式問題對新房價格的影響(主要在2016、2017、2018年),更加貼近真實市場情況。


其中,R為年均復合漲幅; 為各年份房價同比漲幅;N為需要計算的年份數,本報告為7年(共7個同比漲幅)。年均復合漲幅的含義為:以2010年為基數,房價達到2018年的價格,以復利計算,平均每年的房價漲幅。由于房價年數據長度有限,因此在計算偏離度時不采用相同時間窗口滾動的年均復合漲幅,而僅計算2010年至今的固定年均復合漲幅。由于此時間段內房地產市場性質并未出現根本性的變化,因此可作近似替代。


本文所選50城包括4個一線城市:北京、上海、廣州、深圳;28個二線城市:蘇州、福州、南京、青島、杭州、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、蘭州、合肥、寧波、貴陽、濟南、大連、海口、天津、西寧、沈陽、鄭州、烏魯木齊、太原、石家莊、昆明和哈爾濱;6個都市圈三線城市:東莞、佛山、惠州、南通、無錫、珠海;12個非都市圈三線城市:洛陽、三亞、韶關、蕪湖、徐州、煙臺、宜昌、揚州、溫州、日照、莆田和金華。


二、50城房價漲幅


根據計算公式,2011年至2018年50城房價年均復合漲幅為7.6%,略高于GDP年復合增長率7.5%,說明2011年后全國房地產平均回報率高于GDP增長率。


回顧歷史,2010-2014年間,房價漲幅低于年均復合漲幅,因為2010年全國房地產經歷了一輪大的上漲,此后房價平穩增長4年,2015年再一次開始大的上漲周期;期間僅2012年房價漲幅為負,為-2.0%,主要由于房地產調控從緊導致成交下滑,再加上房地產企業有大量債務密集到期,資金鏈緊張,同時全國庫存量處于高位,導致房價低迷。2016年漲幅大幅擴大至33.4%,此時一線城市、強二線城市及都市圈三線城市已開始相繼大漲,房價漲幅達到峰值。一線、強二線城市2016年后紛紛出臺一系列限地價、房價的調控,新房成交價格被嚴格控制,三線城市交投仍較活躍,但體量較小,因此2017年房價漲幅回落至年均復合漲幅附近。2018年全國房地產市場進一步降溫,主要領漲板塊為非都市圈弱三線城市,房價漲幅進一步回落至2.6%。2019年開年全國地市、樓市成交量均處于冷卻狀態,前期輪動的上漲的二線城市、三線城市陸續進入調整階段,預計2019年房價漲幅將繼續收窄甚至轉負。


從各類城市房價增速走勢來看,一線城市該房價漲幅從2015年率先開始擴大,主要由深圳領漲,2016年漲幅達到48.2%,是四類城市中漲幅最大的類型;二線城市房價漲幅從2015年的17%大幅擴大至2016年的27.8%,隨后逐步收窄;都市圈三線城市房價漲幅從2016年大幅擴大至26.1%,2017年達到27.8%的峰值,2018年迅速回落至-0.4%;非都市圈三線城市房價2016年基本保持不變,2017年漲幅達到29%,2018年漲幅回落至11.4%,但仍強于其他三類城市。本報告內非都市圈三線城市樣本中多為城市群城市,而2018年領漲城市主要為非城市群弱三四線城市,因此房價漲幅相比2017年有所回落。這四類城市房價漲幅走勢與該輪房地產上漲周期板塊間的輪動情況基本吻合,即由一線城市向二線城市、都市圈三線城市,最后向非都市圈三線城市蔓延。



進一步來看各城市2018年的房價漲幅,日照、宜昌、昆明、蕪湖、貴陽、金華和南通7城漲幅在15%以上,其中日照和宜昌分別達到了25%和20%,此類城市主要為非都市圈三線城市及弱二線城市,符合本輪房地產的板塊輪動規律,屬于最后一類上漲的城市。 廈門、成都、福州、石家莊、上海、天津、鄭州、濟南和北京等城市跌幅居前,其中廈門和成都分別達到了-11.6%和-8.3%。廈門屬于本輪上漲中投機比較嚴重的二線城市,2016年漲幅達到了49%。此類城市主要為一線城市及強二線城市,屬于板塊輪動中較早上漲的城市類型,同樣較早下跌。


2018年房價上漲的城市數量占總樣本的78%。其中,房價漲幅在15%以上的城市占14%;漲幅在10%-15%的城市占26%;漲幅在5%-10%的城市占18%;漲幅在0%-5%的城市占20%。房價下跌的城市數量占32%。預計進入2019年后隨著三線城市的輪動上漲結束,房價下跌的城市或將增加。


三、50城房價漲幅偏離度


根據2011年來的50城房價年均復合漲幅,可以算出歷年房價漲幅的偏離度。房價漲幅偏離度的走勢與房價漲幅的走勢高度相關,因為偏離度計算的分子端為歷年房價漲幅,而分母端的年均復合漲幅為固定值,因此當房價漲幅大幅波動時,也對應著其偏離度的大幅波動。

從圖3可知,2016年50城房價漲幅偏離度達到了338.2%,漲幅嚴重過高;2017年偏離度迅速回落至0軸附近(-14.8%);2018年房價偏離度進一步下行至-66.4%,該數據表明2016年房價暴漲后,2017年和2018年房價漲幅收窄至年均復合漲幅之下,但尚未轉負,隨著全國各板塊的輪動上漲結束以及2019年政府工作報告繼續穩定房地產市場的政策基調,預計2019年房價漲幅將繼續保持負偏離,且負偏離度大概率進一步擴大。



從四種城市類別的房價漲幅偏離度來看,一線城市2015年至2017年連續三年偏離度為正,其中2016年偏離度達到283.4%,2018年進入負向偏離區間,預計2019年將繼續維持負偏離,但偏離程度降低。二線城市在2016年偏離度為246.4%,略小于一線城市;2018年其偏離度回落至-54.9%,高于一線城市和都市圈三線城市,二線城市總體偏離度波動幅度小于其他類型城市。都市圈三線城市偏離度2016年與一、二線城市接近,為270.8%;2017年其偏離度繼續上升,達到294.4%,為四類城市中最高;2018年大幅回落至-128.7%,為四類城市中最低;都市圈三線城市房價漲幅偏離度的大幅波動說明該類城市投機現象更加嚴重,房價波動大。非都市圈三線城市2016年偏離度為-85.1%,2017年偏離度上升至264.6%,2018年相比其他城市仍保持正偏離,但數值下降至44%。從走勢規律上來看,2019年非都市圈三線城市房價漲幅偏離度將大概率進入負區間。從政策上看,目前棚改貨幣安置政策已經轉向,主要受棚改貨幣及去庫存政策推動的多數三四線城市2019年將進入調整階段,隨著房價的調整,偏離度將轉負。


從各城市的房價漲幅偏離度來看,昆明、南通、大連和寧波偏離度在150%以上,分別為211.8%,205.3%、188.0%和154.6%。偏離度為正的城市數量與偏離度為負的城市數量相等,均為25城。預計在2019年,2018年房價跌幅偏離度較大、較早開始調整的的一二線城市,如上海、廈門等,其跌幅或將收窄。而大部分剛進入調整階段的三線城市以及調整較遲的二線城市其房價跌幅偏離度或將進一步擴大。



為了更直觀的體現房價漲幅偏離度的變化情況,我們計算了2018年的偏離度同比差值(2018年偏離度減去2017年偏離度),反映的是2018年相比2017年的偏離度變化方向。若同比差值為正,說明2018年房價漲幅偏離度正向變化,具體可以變現為負偏離減小、正偏離增大或由負偏離變為正偏離;若同比差值為負,說明2018年房價漲幅偏離度負向變化,具體可以變現為負偏離增大、正偏離減小或由正偏離變為負偏離。


2018年50城中僅有蘇州、大連、日照、昆明、太原、合肥和蘭州7城同比差值為正,其中蘇州最大,達到100%,其余6城除蘭州外差值均在40%至50%之間。該類城市主要為二線城市,其中蘇州和合肥為本輪房價上漲周期二線城市中最早上漲,且于2017年率先開始較大幅度調整的城市;而大連、蘭州、昆明和日照主要為弱二線和非都市圈三線城市,屬于較晚上漲,并在2018年房價仍有較好表現的城市。絕大部分城市偏離度同比差值為負的情況說明2018年全國房價上漲速度大幅趨緩。  



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