上海
鏈家左暉:中國城市群發展呼喚新的住房供給體系
2018-03-25 11:22 | 瀏覽:1118次 |

3月24日,鏈家集團董事長左暉受邀參加第十八屆“中國發展高層論壇”,在下午“城市群與房地產市場新方位”的分論壇中,以“人口的再分布與住房市場的再平衡”為主題發表了演講,并結合我國城市群規模及人口發展趨勢,針對如何建立面向未來的住房供給體系提出了自己的觀點。

人類歷史上最大的一輪城市化

  “今年是改革開放40周年,在過去的40年時間里,整個中國完成了人類歷史上最大的一輪城市化進程,從1978年到今天,完成了6.4億人口的城鎮化,相當于是2個美國、5個日本的人口。并且中國完成城市化的速度非常快,美國從10%到50%的城鎮化率用了80年時間,我們用了30年就完成了這個過程。”左暉在講話中表示,“中國的城鎮化率,實際上是高度的集中,到今天為止,我們城市人口主要還是集中在東部沿海的大型的城市里邊”。

  在過去40年時間里,中國人均居住面積從6.7平方米已經增長到超過36平方米,存量面積從6億增加到250億平米左右。在左暉看來,整個大的城市化過程中,住宅產業為了應對這樣一個城市化的浪潮是有三大核心特點,第一是住宅的總體需求大量釋放,第二住宅需求大量集中地釋放,第三是大量集中地釋放在少數城市。

  中國進入城市群發展階段

  左暉認為,房地產市場40年的發展,對整個中國經濟發展都起到了非常關鍵性的作用:“第一,自1998年房改后,中國開啟了大規模的建設浪潮;第二,居住條件得到了顯著改善;第三,住房的成套率發生了很大的變化,今天已經到了90%以上;第四,今天的戶均住房套數也在發生變化,‘房戶比’這個指標各個地區分布是非常不均衡的,比如上海(樓盤)、北京(樓盤)房屋和戶數比是0.85;第五,住房基本上實現了可支付,盡管漲幅比較高,但基本上實現了可支付的問題。”

  “今天正在走向一個從城市化到城市圈發展的明顯態勢,我們估算未來在整個中國,城鎮人口規模從7億到10億的過程中,可能會有超過20個的超大城市圈。”左暉在會中提到,在城市圈的發展過程中,存在各種各樣的問題,房價上漲、交通擁堵、效率降低等等。但,更高的城市密度往往意味著更小的環境壓力。高密度本身并不意味著必然的高房價,也并不意味著必然的交通擁堵。

  左暉強調,“從全世界范圍來看,城市人口發展都是先集中再分散然后再次集中,我們看到美國很多大企業都往城市中心轉移,所以我們也會發生這樣的變化。再比如日本東京晚上白天的人口比大概85%左右,晚上的人口相當于白天人口的85%,這個比例非常重要。以北京望京區域為例,從10年前的很不好的規劃,到今天非常好的發展,這都是城市圈的發展過程”。

  建立面向未來的住房供給體系

  在城市圈發展的背景和基礎下,如何建立面向未來的住房供給體系呢?左暉提出了他的5個看法。

  “第一,建立一個有彈性的住房供給體系非常重要,這不僅僅是供給規模的問題,還是供給彈性的問題,因為住房的需求,釋放的節奏不太一樣。并且我們最近也反省這個問題,過去10年對于住房的宏觀調控,是加強了變化還是減弱了變化?怎么讓供給更彈性?一方面是增加土地供給,另一方面是新房、二手房、租房的‘三管齊下’。”

  “第二,建立更加包容的住房政策。今天中國大概有2億的流動人口,現在的補貼也大多是補貼到高學歷的年輕人,而不是低技能的人口身上去,我們認為未來2億人口的聚集,對于城市來說不僅僅是成本,更意味著競爭力。”

  “第三,租購并舉,這個‘并’,我們怎么把租跟購連接,今天來看,主體還在C端,包括美國、日本,80%的租賃是由C端解決,所以我們怎么更好的把二者進行連接。”

  “第四,一二手房并重,2017年超過18個城市的二手房交易量超過了新房。北京、上海這樣的城市二手房交易和新房交易已經達到了4:1。”

  “第五,今天在一線城市里建立可循環的再生體系非常重要,北京和上海大概都有兩百萬套中心區的住宅,這種住宅的流通率大概一年千分之一左右,怎么樣讓這些住房產生新的活力,這也是非常重要的”。



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